건설사들의 위기: PF 채무와 책임준공 제도의 문제점 및 해결 방안

부동산PF 채무, 책임준공 제도의 한계와 건설사들의 대응 방안

최근 공사 지연으로 인해 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 채무를 떠안는 건설사들이 급증하고 있습니다. 이는 경영 리스크를 증가시키며, 특히 중견·중소 건설사들의 부도 위험을 크게 높이고 있습니다. 건설업계는 오랜 기간 동안 '책임준공' 제도의 개선을 요청해왔으나, 이번 정부의 PF 대책에도 포함되지 않아 우려의 목소리가 높습니다.

 

 

부동산PF란 무엇인가?

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 부동산 개발 프로젝트를 위한 금융 조달 방식입니다. 이는 특정 부동산 프로젝트를 대상으로 필요한 자금을 조달하며, 프로젝트의 수익성을 담보로 대출이 이루어집니다. 즉, 프로젝트의 성공 여부가 금융의 상환을 결정짓는 구조입니다. 주로 대규모 개발 사업에 사용되며, 개발 과정에서 발생하는 리스크는 프로젝트 자체에 한정됩니다.

 

부동산PF의 주요 요소와 절차

- 프로젝트 계획: 부동산 개발 프로젝트의 구체적인 계획을 수립합니다. 여기에는 토지 매입, 설계, 건축, 마케팅 등이 포함됩니다.
- 자금 조달: 금융기관에서 프로젝트의 수익성을 평가한 후, 필요한 자금을 대출해줍니다. 대출금은 주로 건설비, 토지비, 기타 운영비에 사용됩니다.
- 책임준공: 시공사는 정해진 기한 내에 프로젝트를 완성해야 하며, 이를 지키지 못할 경우 PF 대출 채무를 인수해야 합니다.
- 완공 및 운영: 프로젝트가 완공되면, 운영을 통해 발생하는 수익으로 대출금을 상환합니다. 수익이 예상보다 저조할 경우, 채무 불이행 위험이 발생할 수 있습니다.

 

PF 채무 인수로 인한 건설사들의 어려움

최근 공사 지연으로 인해 부동산 PF 채무를 떠안는 건설사들이 급증하고 있습니다. 이는 경영 리스크를 증가시키며, 특히 중견·중소 건설사들의 부도 위험을 크게 높이고 있습니다. 건설업계는 오랜 기간 동안 '책임준공' 제도의 개선을 요청해왔으나, 이번 정부의 PF 대책에도 포함되지 않아 우려의 목소리가 높습니다.

 

주요 건설사들의 채무 인수 사례

2023년, GS건설은 부산 강서구 산업단지 조성사업에서 1312억원의 채무를 인수했습니다. 금호건설은 경기 수원시의 오피스텔 신축사업에서 612억원의 PF 대출 채무를 인수했습니다. 또한 동양과 까뮤이앤씨는 각각 충북 음성군 물류센터와 강원 양양군의 숙박시설 채무를 인수해야 했습니다.

 

특히, HDC현대산업개발은 경기 안성시 물류센터의 책임준공 기한을 맞추지 못해 995억원의 채무를 인수했으며, 이는 시행사 부실이 시공사로 전이되는 대표적인 사례입니다. 시공능력 105위의 새천년종합건설은 평택시 물류센터의 800억원 채무를 인수한 후 법정관리를 신청하는 사태까지 발생했습니다.

 

 

책임준공 제도의 문제점

책임준공 제도는 시공사가 정해진 기한 내에 공사를 완료하지 못할 경우, 시공사가 시행사의 PF 채무를 인수하는 구조입니다. 이는 신탁사에게도 위협이 되고 있으며, 대주단이 신탁사를 상대로 소송을 제기하는 사례도 증가하고 있습니다.

 

대부분의 대주단은 계약 시 '천재지변, 내란, 전쟁' 등의 경우를 제외하고는 시공사가 책임준공 의무를 준수해야 한다고 명시하고 있어, 건설사들에게 과도한 부담이 되고 있습니다. 나이스신용평가에 따르면, 국내 주요 11개 건설사의 책임준공약정 금액은 61조원에 달하며, 잠재 손실 규모는 약 3조 8000억원으로 추산됩니다.

 

정부와 건설업계의 대응

건설업계는 정부에 책임준공 제도의 면책 범위를 확대하고, 과도한 리스크 전가를 방지하는 방안을 지속적으로 건의해왔습니다. 그러나 이번 PF 대책에서는 이러한 내용이 포함되지 않았으며, 정부는 책임준공 제도 개선에 대해 계속 논의하겠다는 입장입니다.

 

김정주 건설산업연구원 실장은 "책임준공 제도는 브릿지론과 달리 본 PF 이후의 문제로, 연쇄도산을 막기 위해서는 제도 개선이 반드시 필요하다"고 강조했습니다.

 

결론

책임준공 제도의 개선 없이는 건설사들의 경영 리스크가 지속적으로 증가할 것입니다. 정부와 건설업계가 함께 해결책을 모색하여, 건설사들이 안정적으로 사업을 운영할 수 있는 환경을 마련해야 할 것입니다.

 

[참고 기사 원문] https://www.fnnews.com/news/202405141003251688

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