전세·월세 입주 시 반드시 알아야 할 '전세보증금 반환보증'

 

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포스팅 개요

작년부터 사회적 문제로 대두된 '빌라왕 사태'를 통해 많은 임차인들이 피해를 보고 있습니다. 아무리 입주 시 등기부등본과 대출 유무를 아무리 확인해도 드러나지 않는 법적 허점들, 그걸 이용하는 나쁜 사람들. 그리고 그 피해를 세금으로 메우는 포퓰리즘 정치가들. 결국 이러한 사태는 우리 국민 모두의 피해와도 마찬가지겠죠. 그래서 오늘은 '전세보증금 반환보증'에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

뉴스를 도배 중인 빌라왕 사태

 

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빌라왕 사태와 전세제도

2022년 12월 인천 미추홀구에서 약 2,700채를 가지고 있는 '빌라왕'으로 인한 피해가 대두되기 시작했습니다.

 

 

이후 서울 강서에서 200여 채 소유한 사기범, 인천 쪽에 58채를 소유한 청년, 수도권 일대에 479채 소유한 사기범, 광주 부근으로 400여 채를 소유한 사기범 등등등... 최근 동탄 신도시까지 그 피해가 계속 진행 중입니다.

 

이미지 출처 - 카카오페이 블로그

 

이러한 사기가 가능했던 이유는 여러 가지가 있는데, 대표적으로 '불분명한 시세의 신축빌라 분양과 임대차 시장의 문제'가 거론되었습니다. 신축빌라의 경우 건축주와 분양업자, 바지 사장들이 분양가와 매매가를 부풀린 뒤, 자전거래로 마치 실 수요가 충분히 있는 것처럼 상황을 꾸미고 실수요자에게 전세·매매를 유도합니다.

 

 

이후 명의변경을 통해 전세보증금 상환 능력이 없는 바지 사장에게 명의를 넘김으로써 전세사기 피해가 발생하는데, 여기서의 핵심은 바로 '임차권등기설정, 집주인 매매 및 명의 변경 처리과정의 시간차'입니다. 당장 눈앞에 멀쩡한 서류가 있으면 실수요자는 믿을 수밖에 없게끔 법적 허점을 노린 것이죠. ​ 

 

이런 사기뿐만 아니라 '역전세난'이나 '깡통전세'가 대표적인 문제로 꼽힙니다.

역전세난	전세를 살려는 세입자들이 적어서 집주인이 다음 세입자를 구하지 못하는 상황에 발생하는 문제로, 집주인들이 새로운 세입자를 구할 때까지 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 대부분입니다. 예전에는 전세금을 고금리 통장에 넣어두고 월세처럼 받는 것이 가능했는데, 지금과 같이 아무리 고금리라고 해도 예적금 금리 3~4%인 상황에서 전세금을 어디 보관하는 것이 큰 의미가 없다 보니, 집 주인들이 전세금을 가지고 다른 부동산 투자를 하거나 주식 투자, 급전 탕감으로 소진해버리는 바람에 생기는 문제라고 볼 수 있습니다.
깡통전세	전세가격이 오르거나, 집 매물 가격이 떨어져 세입자의 보증금을 메울 수 없는 상황을 얘기합니다. 집주인이 받은 주택 담보대출금과 세입자의 전세금을 합한 금액이 집 매매가의 70%를 넘어선다면 집주인은 쉽게 집을 팔려고 하지 않을 것이고, 이로 인해 세입자는 제때 보증금을 받을 수 없게 되겠죠.

 

이렇게 전·월세 계약이 끝났는데도 불구하고 집주인에게 나의 소중한 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 법적으로 안전망을 제공하는 것이 바로 '전세 반환 보증금(전세보증금 반환보증)' 제도입니다.

 

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전세보증금 반환보증

전세보증금 반환보증(전세보증보험)은 위와 같은 세입자(임차인)들의 피해를 막기 위해 생긴 제도입니다. 집주인을 대신하여 '주택도시 보증 공사, 한국주택금융공사, SGI 서울보증'에서 세입자에게 대신 보증금을 돌려주는 보증 상품으로, 집주인(임대인)의 동의 없이도 가입할 수 있다는 장점을 가지고 있습니다.

종류	내용
HF 전세 지킴 보증	- 전세보증금 : 수도권 기준 7억 원, 비수도권 기준 5억 원 이하 - 4억 원까지 대출 가능 (무주택자인 경우, 1주택자 2억 원 한도) - 보증료율 연 0.04% (신혼부부 우대금리 0.02%) - 계약기간 절반 넘기기 전 신청
HUG 전세보증금 반환보증	-전세보증금 : 수도권 기준 7억 원, 비수도권 기준 5억 원 이하 - 4억 원까지 대출 가능 (청년, 신혼부부는 4억 5,000만 원까지) - 보증료율 연 0.115~0.154% - 계약기간 절반 넘기기 전 신청 - HUG가 보증하는 대출상품 이용 시 반드시 필수 가입
SGI 서울보증 '전세금 보장신용보험'	- 아파트의 경우 보증금 제한 없음 - 아파트 외 주택 전세보증금이 10억 원 이하일 때 이용 가능 - 전세보증금 : 5억 원 - 보증료율 연 0.192~0.273% - 계약기간 절반 넘기기 전 신청

* 다만, '근린생활시설'로 분류되는 빌라나 건물에 대해서는 전세보증보험을 들 수 없다고 합니다.

 

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전세보증보험 간편 신청방법

예전에는 대부분 오프라인에서 직접 접수하곤 했는데요, 최근에는 카카오페이나 토스 페이에서 손쉽게 가입 가능하다고 합니다! 개인정보 서류도 요새는 간편하게 자동으로 신청되니, 전세 세입자분들은 걱정 없이 조회해 보시면 좋을 것 같습니다.

 

 

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결론

 

최근 부동산 사기들이 속속 터져 나오면서 그 피해액은 얼마인지 가늠할 수 없을 정도로 무시무시해지고 있습니다. 어쩌면 전세라는 우리나라에만 있는 이 방식이 잘못된 것은 아닐까 국가적으로도 성찰해 보고, 개인 간의 전세 거래를 점차 줄여나가는 방향으로 가야 하지 않을까 생각해 봅니다.

 

 

물론 예전에는 전세라는 제도를 통해, 부담 없이 수도권에 거주하며 돈을 모으고 노후 대비하여 부동산을 구매하는 형태로 단계적 재산 증식의 수단이 되었으나, 최근 부동산 가격의 가파른 상승으로 인해 사람들의 욕구를 관통하여 발생한 범죄가 아닐까 합니다. 그럼에도 아직까지 전세 세입자가 압도적으로 많은 나라이기 때문에 국가적 차원에서 세입자들의 권리를 보호해 줄 의무가 있는 것이고, 세입자분들은 더 큰 피해를 입지 않도록 '전세보증보험'과 같은 제도를 잘 활용할 필요가 있겠습니다.